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楼市遇考:房贷利率存上调可能 住房按揭遭冷遇
2017-02-07 11:00:12 来源:新浪网 作者: 【 】 浏览:977次 评论:0

继春节长假前上调中期借贷便利(MLF)利率后,节后首个交易日央行再次“出手”上调常备借贷利率(SLF)和逆回购利率。

终端贷款利率抬升可能导致房贷利率上调

央行“出手” 楼市遇“考”

□本报记者 张晓琪

继春节长假前上调中期借贷便利(MLF)利率后,节后首个交易日央行再次“出手”上调常备借贷利率(SLF)和逆回购利率。业内人士表示,货币政策收紧信号或导致房贷利率上调,在市场风险和政策风险双重压力下,银行可能会通过价格手段防控风险。此外,在加息周期和调控政策背景下,房地产(包括一线城市)将可能迎来长周期拐点。

房贷利率存上调可能

鸡年首个交易日,央行便祭出大动作:在公开市场进行200亿元7天期、100亿元14天期和200亿元28天期逆回购操作,操作利率较上期均上调10个基点,同日开展的SLF利率也全线上调。

一股份制银行宏观分析师告诉记者,央行春节前后的密集行动,是对货币政策操作转向的确认。随着基准利率货币政策工具中的作用和地位越来越低,MLF和SLF作为央行的主动管理型货币政策工具正在发挥越来越重要的作用,尤其是可以通过主动性操作实现货币的长短期配置。货币收紧政策收紧信号影响机制或将从央行向金融机构传导,最终形成终端实际贷款利率抬升。

终端贷款利率的抬升是否会导致房贷利率上调呢?近日记者走访多家银行网点了解到,包括招商银行、平安银行、建设银行、工商银行等在内的大多数银行首套房贷款利率没有变化,仍维持九折**折扣。民生银行一名客户经理告诉记者,该行首套房贷款利率打九折,但如果是民生银行优质客户且购买指定楼盘房产,**力度可打8.8折。

某大型股份制银行内部人士告诉记者,去年银监局和同业公会即向各银行下达房贷**折扣不低于九折的指导要求,银行可根据自身实际情况在该基础上进行调整,九折是业内较普遍的折扣。

走访中,大多数银行客户经理表示尚未接到总行上调房贷利率的通知,但也有个别表示“已经隐隐约约听到风声”。“还是存在顾虑,九折是比较普遍的,要是上调利率,客户肯定都跑到别的银行去了。”一位客户经理告诉记者。

虽银行方面尚未有明显动作,但不少人士仍认为房贷利率存在上调风险。

海通证券宏观分析师姜超在研报中指出,截至2016年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%,国开债完全是政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较看,合理的房贷利率应在5.5%左右。

姜超认为,央行确认货币市场“加息”的结果,意味着房贷利率存在大幅上调风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

恒丰银行研究院执行院长董希淼认为,央行货币市场操作利率上调的确会影响银行资金成本,不过银行资金成本提高不一定体现在房贷利率之上。“自去年10月以来,房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下,银行确实有可能通过价格手段来防控风险。”房贷利率上调有助于挤掉投资性、投机性购房需求,但需避免对刚需客户造成过多影响,商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上,满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。

住房按揭遭“冷遇”

业内人士指出,本次央行调高利率与1月“天价”信贷数据不无关系。

虽然央行尚未公布1月份信贷数据,但多家机构预计今年1月份新增信贷规模较大可能会超去年同期2.51万亿元,甚至将高达2.8万亿元。

华泰证券报告显示,预计1月份新增信贷达2.5万亿元。首先,1月是信贷大月,季节性安排虽然在宏观审慎评估体系(MPA)考核后有所弱化,但历史信贷节奏造成的信贷集中到期续作仍会延续;其次,提早投放信贷会更早获得利息收入,因此银行有提早投放信贷的积极性。另外,往年1月都会有大量新的基建项目资金投放。

国元证券分析师表示,从政策意图看,政策性利率上调与控制2017年1月信贷投放过快、近期PPI上涨引发货币当局对通胀压力的担心有关。去年1月新增信贷同比增长万亿元以上,导致央行紧急收紧银根,对部分小银行实施惩罚性提升存准率。可见1月例行是银行放贷的冲动时期,也是央行紧急收紧银根的时点。

虽然预估1月信贷数额仍会高企,但不少业内人士认为,2017年信贷规模在信贷结构中的占比将会下滑。央行数据显示,2016年12月新增居民中长期贷款创下近十个月新低,较11月大幅回落31%。

“部分原因是去年11月、12月存量缺乏额度无法投放,这些额度会在1月放出来,”一位商业银行内部人士告诉记者,“尤其是在货币政策稳健中性和房地产加强调控政策背景下,二三月份房贷回落速度会加快,政府项目和PPP信贷投放将吸纳较大的信贷资金。”

从春节假期房地产成交情况看,住房按揭可能遭“冷遇”。

继过去一年持续**之后,全国热点城市楼市鸡年春节期间迎来一片清冷,南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩,为近三年同期最低值。华创证券统计数据显示,春节两周中,第一周全国40城新房成交314.1万平方米,环比下降38.1%;第二周成交环比再下降89.2%至34.1万平方米。1月截至上周累计日均成交60万平方米,环比12月下降37.5%。

伴随楼市成交量萎缩,部分热点城市房价也出现松动。数据显示,1月深圳房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%;广州成交均价16970元/平方米,环比微跌0.61%。

楼市或迎拐点

平安证券认为,中国尚未进入加息周期,但严厉的房地产市场政策叠加折扣利率向上调整,对于房地产市场的负面冲击将较明显,前期房价上涨过快的一线和部分二线城市已进入调整周期。

国海证券研报指出,央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。从过去美国和日本经验看,历次房地产泡沫破灭过程中,货币收紧都是至关重要的条件。此外,过去政策托底房地产或将成为历史。一方面,各地严格执行限购政策,限制房地产住房信贷,房地产成交量大规模缩减;另一方面,一线城市开始严格限制人口流入,各地“两会”期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加,房价(包括一线城市)将可能迎来长周期拐点。

深圳中原研究中心负责人告诉记者,受双重压力影响,今年楼市仍会面临较大压力。2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升,但二手房成交不乐观,整体价格已步入调整期,今年楼市将以震荡波动为主。该负责人同时指出,央行收紧货币政策的影响将会渐渐显现,节后投资需求应有所收敛,并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。

也有房地产资深人士向记者表示,按照目前基础货币发行量和外汇储备对比来看,央行在货币市场的收缩完全不足以对冲货币泡沫,对于房地产市场而言,货币超发对房价的影响仍较大。

该人士表示,部分城市楼市量价齐跌主要有三方面因素:其一,2016年四季度各大热点城市的调控政策陆续落地,对市场需求面造成较明显的抑制;其二,热点城市地方政府对新房备案价格的控制;其三,受春节传统淡季影响。三大因素叠加造成量价齐跌的现状。受调控影响,预计热点城市2017年楼市成交量将缩水至2014年水平,价格缓慢上涨趋势并不会明显改变。

东兴证券分析师认为,2017年将成为此轮房地产繁荣周期的拐点,但地产行业并未没落,仍拥有巨大发展空间。尤其是在大城市即大都市圈进程快速发展背景下,稳定的政策环境和前瞻性的规划将为房地产行业开辟新的发展路径。虽然2016年可能是行业销售顶峰,但2017年可能成为房价的高点,且在未来相当长的时期内,行业总体规模仍有望保持在十万亿元以上。

 

Tags:经济 责任编辑:admin
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